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Les travaux nouveaux réalisés sur une construction irrégulière doivent faire l’objet d’une demande de permis portant sur l’ensemble des modifications apportées à l’ouvrage initial !

Les travaux nouveaux réalisés sur une construction irrégulière doivent faire l’objet d’une demande de permis portant sur l’ensemble des modifications apportées à l’ouvrage initial !

Publié le : 01/12/2025 01 décembre déc. 12 2025
Actualités du cabinet

Le Conseil d’État a rendu un arrêt fort intéressant en droit de l’urbanisme, plus particulièrement sur les éléments à prendre en compte lors d’une demande de permis de construire portant sur des travaux modifiant des constructions irrégulières.

En l’espèce, les faits soumis au Conseil d’État étaient particulièrement singuliers et appellent une lecture attentive, tant l’affaire constitue une véritable saga contentieuse.

Le 27 janvier 2005, une SCI acquiert plusieurs parcelles comprenant une maison dite « de famille » et une piscine, toutes deux édifiées illégalement en 2000 et 2003. Après de nouveaux travaux irréguliers, la commune dresse deux procès-verbaux d’infraction les 18 octobre et 21 novembre 2005 et prend un arrêté interruptif de travaux le 18 novembre 2005.

En mars 2006, la SCI sollicite un permis de construire destiné à régulariser les travaux entrepris, sans modification de la piscine ni de la maison « de famille ». Le permis est délivré mais sera ultérieurement déclaré frauduleux par le tribunal correctionnel le 29 juin 2017, décision confirmée en appel puis en cassation.

Par arrêté du 26 octobre 2017, le maire retire le permis de construire, conformément au jugement correctionnel.

Parallèlement, les voisins demandent eux aussi le retrait du permis. Face au refus implicite du maire, ils saisissent le tribunal administratif qui, le 20 août 2018, leur donne raison, alors même que le permis avait déjà été retiré. Ce jugement sera toutefois annulé par le Conseil d’État en 2020, l’affaire étant renvoyée au fond.

Par un jugement du 31 mai 2023, la juridiction de renvoi annule à son tour le retrait du permis. Les parties se pourvoient ensuite devant le Conseil d’État.

La question posée à la Haute juridiction était de savoir si, en sollicitant en 2006 un permis destiné à régulariser ses travaux, la SCI aurait dû inclure dans sa demande la régularisation de la maison « de famille » et de la piscine, également irrégulières.

Le Conseil d’État rappelle d’abord que lorsqu’une construction a été modifiée sans les autorisations requises, le propriétaire qui souhaite entreprendre de nouveaux travaux doit déposer une demande portant sur l’ensemble des éléments modifiant le bâtiment tel qu’il avait été initialement autorisé.

Il précise que cette obligation demeure même lorsque les travaux irréguliers ne reposent pas directement sur une partie déjà édifiée sans autorisation.

Toutefois, cette exigence ne s’applique pas lorsque les travaux irréguliers concernent d’autres éléments bâtis distincts du projet, sauf si ces éléments présentent, en raison de liens physiques ou fonctionnels, une unité immobilière justifiant une appréciation globale de leur conformité aux règles d’urbanisme.

Cette jurisprudence prolonge une ligne ancienne et constante du Conseil d’État. En 1986, il avait déjà jugé que le propriétaire devait présenter une demande de permis portant sur les nouveaux travaux et ceux irréguliers (CE, 9 juillet 1986, n°51172). En 2015, il réaffirmait cette solution (CE, 16 mars 2015, n°369553).

L’arrêt commenté apporte ainsi des précisions utiles : le pétitionnaire doit vérifier si les constructions irrégulières et le projet présentent un lien physique ou fonctionnel suffisamment fort pour constituer un ensemble immobilier unique nécessitant une régularisation globale.


 Référence de l’arrêt : Arrêt du Conseil d’Etat du 15 octobre 2025 10ème - 9ème chambres réunies, n°476295
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