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Résiliation du bail rural pour défaut d'habitation à proximité : le bailleur doit mentionner ce motif dans le congé donné au preneur !

Résiliation du bail rural pour défaut d'habitation à proximité : le bailleur doit mentionner ce motif dans le congé donné au preneur !

Publié le : 02/07/2026 02 juillet juil. 07 2026
Actualités du cabinet

Le statut du fermage assure au preneur une protection particulièrement forte en lui garantissant, sauf exception, un droit au renouvellement de son bail rural.

Le bailleur qui souhaite s'opposer à ce renouvellement ne peut donc le faire que dans les hypothèses limitativement prévues par le Code rural et de la pêche maritime.

Parmi les conditions exigées pour bénéficier du renouvellement figure notamment celle prévue à l'article L. 411-59 du Code rural, imposant au preneur d'occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien loué ou une habitation située à proximité du fonds lui permettant d'assurer une exploitation directe.

Encore faut-il que le bailleur respecte les formalités imposées pour invoquer ce motif.

L'arrêt commenté apporte une précision importante sur ce point.

En l'espèce, un bailleur avait délivré à son preneur un congé fondé sur l'existence prétendue d'une cession de bail et d'une sous-location illicite.

Toutefois, les juges du fond ont considéré que ces griefs n'étaient pas établis et ont, en conséquence, annulé le congé.

Malgré cette annulation, la cour d'appel a néanmoins refusé le renouvellement du bail en relevant que le preneur résidait à environ 350 kilomètres des terres louées et ne satisfaisait donc pas à l'obligation d'habitation de proximité prévue par l'article L. 411-59 du Code rural.

Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation casse l'arrêt au visa des articles L. 411-46, L. 411-47, L. 411-50 et L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime.

Elle rappelle que le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement du bail doit notifier au preneur un congé motivé, lequel doit mentionner expressément les motifs invoqués, à peine de nullité.

Elle précise ensuite qu'il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque le bailleur souhaite refuser le renouvellement du bail en raison du défaut d'habitation du preneur à proximité du fonds loué, ce motif doit impérativement figurer dans le congé délivré au preneur.

Or, en l'espèce, le congé était exclusivement fondé sur une prétendue cession et une sous-location irrégulière.

Le défaut d'habitation à proximité des terres n'y était nullement mentionné.

Dès lors, la cour d'appel ne pouvait pas refuser le renouvellement du bail sur le fondement d'un motif qui n'avait jamais été porté à la connaissance du preneur dans le congé.

Cette décision s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence protectrice du preneur en matière de baux ruraux.

Elle rappelle que le congé constitue un acte formaliste dont les motifs déterminent strictement le cadre du litige. Le bailleur ne peut donc pas invoquer ultérieurement un motif différent de celui énoncé dans l'acte de congé afin de justifier son opposition au renouvellement.

La solution présente un intérêt pratique majeur.

Les bailleurs devront veiller à identifier avec précision l'ensemble des griefs susceptibles de justifier un refus de renouvellement avant la délivrance du congé.
À défaut, ils s'exposent à voir leur opposition rejetée, même si un motif légitime existe effectivement.

Les preneurs disposent quant à eux d'une garantie supplémentaire leur permettant de connaître exactement les reproches formulés à leur encontre et d'organiser utilement leur défense.

Référence de l'arrêt : Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.157
 
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