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La Cour de cassation renforce les garanties procédurales de l'acquéreur évincé en matière de préemption SAFER !

La Cour de cassation renforce les garanties procédurales de l'acquéreur évincé en matière de préemption SAFER !

Publié le : 08/09/2026 08 septembre sept. 09 2026
Actualités du cabinet

Le droit de préemption des SAFER constitue un outil essentiel de la politique foncière agricole.

En leur permettant de se substituer à l'acquéreur initial, les sociétés d'aménagement foncier poursuivent des objectifs d'intérêt général tenant notamment à l'installation des agriculteurs, à la préservation des exploitations ou encore à la protection des espaces agricoles.

L'exercice de ce droit demeure toutefois strictement encadré. Si la SAFER bénéficie d'un pouvoir de préemption, l'acquéreur évincé doit pouvoir exercer un recours effectif contre cette décision.

À cette fin, le Code rural et de la pêche maritime impose que la décision de préemption lui soit personnellement notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Dans un arrêt publié du 9 juillet 2026, la Cour de cassation était précisément amenée à déterminer si une notification adressée à une adresse incomplète, qui n'a jamais pu être présentée à son destinataire, permettait malgré tout de faire courir le délai de contestation de six mois.

En l'espèce, un propriétaire avait conclu une promesse de vente portant sur une parcelle au profit de deux acquéreurs.

Informée du projet de vente, la SAFER Provence-Alpes-Côte d'Azur avait décidé d'exercer son droit de préemption, dans un premier temps sur une partie seulement du bien, avant d'accepter finalement d'acquérir la totalité de la parcelle à la suite du refus opposé par le vendeur.

La décision de préemption avait été adressée aux acquéreurs par lettre recommandée à l'adresse mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner transmise par le notaire.

Les courriers furent toutefois retournés à la SAFER avec la mention « défaut d'accès ou d'adressage », l'adresse étant incomplète.

Estimant avoir satisfait à son obligation de notification, la SAFER soutenait que le délai de six mois avait commencé à courir à compter de l'affichage de la décision en mairie.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence avait suivi ce raisonnement.

Selon elle, l'erreur d'adressage n'étant pas imputable à la SAFER, celle-ci avait régulièrement procédé à la notification prévue par les textes.

Elle relevait également que les acquéreurs avaient eu connaissance de la préemption quelques semaines plus tard grâce à des échanges avec les services de la SAFER et l'agent immobilier.

La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, ainsi que des articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime.

Elle rappelle que la notification adressée à l'acquéreur évincé constitue une garantie procédurale essentielle, destinée à assurer l'effectivité de son droit au recours.

Dès lors, une lettre recommandée expédiée à une adresse incomplète, qui n'a jamais pu être présentée à son destinataire, ne constitue pas une notification régulière.

La Haute juridiction précise également que la connaissance de la décision de préemption par un autre moyen est sans incidence.

Autrement dit, peu importe que l'acquéreur ait appris ultérieurement l'existence de la préemption par des échanges avec la SAFER ou par l'intermédiaire de l'agent immobilier.

En l'absence d'une notification conforme aux exigences de l'article R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime, le délai de six mois prévu par l'article L. 143-13 ne peut commencer à courir.

Cette solution s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence récente de la Cour de cassation.

Quelques mois auparavant, elle avait déjà jugé que le délai laissé à la SAFER pour notifier sa décision ne commence à courir qu'à compter de la réception, par celle-ci, d'informations complètes et exactes concernant l'identité et le domicile de l'acquéreur évincé (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-22.301).

Par le présent arrêt, elle complète cette construction jurisprudentielle en précisant que les conséquences d'une notification irrégulière ne peuvent être supportées par l'acquéreur évincé.

Cette décision renforce ainsi les garanties procédurales entourant l'exercice du droit de préemption des SAFER.

Elle rappelle que la notification personnelle de la décision ne constitue pas une simple formalité administrative, mais une condition indispensable à l'exercice effectif d'un recours.

En pratique, cette solution appelle une vigilance particulière de la part des notaires et des SAFER quant à l'exactitude des coordonnées des acquéreurs mentionnées dans la déclaration d'intention d'aliéner.

À défaut d'une notification régulière, la décision de préemption demeure susceptible d'être contestée sans que le délai de six mois puisse être opposé à l'acquéreur évincé.

Référence de l’arrêt : Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-15.423
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